Apakah saya harus membeli atau menyewa rumah?

Bagi kebanyakan orang, jawaban atas pertanyaan membeli atau menyewa rumah bisa ditebak dengan mudah, ya membeli dong. Alasannya simple kalau menyewa maka uang kita hilang, sedangkan kalau membeli maka rumah itu menjadi milik kita sendiri.

Faktanya adalah belum tentu seperti itu.

Membeli atau menyewa rumah

Ketika kita membeli rumah, kita mengeluarkan sejumlah uang yang cukup besar untuk pembelian itu. Terlebih lagi jika kita menggunakan KPR untuk pembelian itu. Berarti ada biaya sebesar bunga pinjaman yang harus kita bayar. Dan pinjaman itu dibayarkan secara amortisasi, artinya nilai bunga terbesar itu akan dibayar di masa awal pinjaman baru kemudian akan terus berkurang sampai akhir masa pinjaman.

Untuk membandingkan costs dan benefits dari menyewa atau membeli rumah, ekonom menggunakan istilah user costs atau ongkos si pengguna. Bila kita tinggal di rumah yang disewa maka user costs nya adalah harga sewa yang kita bayar, itu saja. Umumnya kontrak sewa itu membebaskan kita dari biaya pemeliharaan rumah tersebut dan juga kewajiban untuk membayar pajak atas rumah itu.

Bila kita tinggal di rumah yang kita beli maka secara ekonomi, user costs nya bisa dihitung dengan model matematika seperti ini

uct = Vt[((1-m)rt + mit)(1-ty) + τp(1-ty) + d – π

dimana uct adalah user costs, Vt adalah nilai dari rumah pada waktu t, m adalah loan to value ratio, rt adalah opportunity costs dari modal yang dikeluarkan untuk membeli rumah, it adalah mortgage interest rate, ty adalah marginal income tax rate, τp adalah property tax rate, d adalah depresiasi dan π adalah ekspektasi kenaikan harga properti.

Wew saya tidak bermaksud untuk membahas rumus-rumus matematika yang jelimet di sini. Bagi mereka yang ingin tahu lebih jauh bisa membaca makalah ekonomi yang ditulis Patrick Hendershot dari Ohio University tentang topik tersebut disini.

Namun dari model matematika ini minimal ada 2 hal yang penting untuk anda ketahui sebelum memutuskan manakah yang lebih baik antara membeli atau menyewa rumah.

1. Ongkos pengguna (user costs) dari tinggal di rumah sendiri itu berbanding lurus dengan opportunity cost dari modal yang dikeluarkan untuk membeli rumah tersebut. Semakin besar opportunity cost semakin besar user costs.

Opportunity costs adalah ongkos dari sebuah pilihan. Itu adalah pilihan terbaik lain yang saya harus korbankan oleh karena saya sudah mengambil pilihan yang utama. Sebagai contoh, jikalau saya hanya punya Rp 100,000 dan saya bisa memilih apakah mau nonton di bioskop atau mau makan di restoran. Jika saya memilih untuk makan di restoran, maka opportunity costs dari makan di restoran adalah kepuasan nonton di
bioskop yang harus dilewatkan.

Jadi kalau seandainya saya punya Rp 500 juta rupiah, dan saya memutuskan untukmenggunakan semua uang itu sebagai down payment pembelian rumah yang saya akan tinggali sendiri, berarti saya tidak bisa menggunakan uang itu untuk membuka toko grosir pakaian di Tanah Abang misalnya. Jika biaya sewa toko sebesar Rp 200 juta setahun, dan biaya modalnya sebesar Rp 300 juta, namun pendapatan bersih saya rata- rata sebesar Rp 3 juta rupiah perhari atau Rp 100 juta sebulan, maka ini berarti ongkos kesempatan dari pembelian rumah tesebut adalah sebesar Rp 1.2 milyar per tahun.

Ini sama saja dengan saya menyewa rumah saya sendiri dengan harga sewa sebesar Rp 1.2  milyar per tahun.

2. Ongkos pengguna (user costs) dari tinggal di rumah sendiri itu berbanding lurus dengan loan to value ratio dan besarnya bunga pinjaman untuk membeli rumah tersebut. Semakin besar loan to valuedan bunga pinjaman semakin besar user costs.
Loan to value ratio adalah perbandingan antara nilai pinjaman dengan berapa nilai aset yang diagunkan. Semakin besar nilai loan to value sebenarnya semakin besar resiko dari pihak pemberi pinjaman sehingga semakin besar bunga yang akan dibebankan ke peminjam. Seringkali debitur itu hanya terpaku pada promosi bunga fix yang ditawarkan oleh bank, tanpa mengetahui bahwa setelah masa promosi berakhir semua risk factors dari si debitur akan diperhitungkan oleh bank dalam menghitung berapa bunga floating yang akan dibebankan ke debiturnya.

Seringkali debitur itu hanya terpaku pada promosi bunga fix yang ditawarkan oleh bank, tanpa menyadari bahwa setelah masa promosi berakhir semua risk factors dari si debitur akan diperhitungkan oleh bank dalam menghitung berapa bunga floating yang akan dibebankan ke debiturnya.

Jikalau masa promosi sudah berakhir dan anda harus membayar bunga sebesar 12% per tahun dari total nilai pinjaman anda yang nilainya masih sebesar Rp 2 milyar misalnya, itu berarti anda harus membayar sewa atas rumah anda sebesar Rp 240 juta setahun atau Rp 20 juta per bulan !

Bila anda tinggal di Serpong misalnya, rumah seharga Rp 2 milyar itu nilai sewanya hanya sebesar Rp 60-70 per tahun.

Faktanya adalah rental yield rumah di Jakarta nilainya lebih kecil dari bunga floating KPR saat ini.

Jadi apakah menyewa rumah lebih baik daripada membeli? Jawabannya adalah tergantung potensi kenaikan harga properti. Nantikan pembahasannya dalam tulisan kami berikutnya tentang analisis kenaikan harga properti.

Leave your comment

Price Range